Номер 42 (622) от 19 октября 2005 г. PDF | Архив | Форум | Подписка | Реклама | «День литературы»





Олег Шеин
ЖКХ С МЕДВЕЖЬЕЙ МОРДОЙ

--------------------------------------------------------------------------------




С 1 марта 2005 года вступил в силу новый Жилищный Кодекс. Власти по понятным причинам не до конца разъясняют людям, как этот Кодекс отразится на их правах. Между тем, правила поменяются коренным образом, и перемены затронут абсолютно всех.

Самое срочное — необходимо проводить домовое собрание. Иначе жильцы потеряют контроль над управлением домом. И нужно быстро разворачивать кампанию по внесению изменений в ЖК.

ОСТАЛОСЬ ПОЛГОДА

Согласно ст.161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме ОБЯЗАНЫ выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

— непосредственное управление;

— товарищество собственников жилья;

— управляющую компанию.

Теперь подробности.

Правило №1. До 1 марта 2006 года жители вправе провести собрание и выбрать форму управления домом.

Правило № 2. Правом голоса на собрании обладают только собственники квартир, то есть те, кто приватизировали либо купили квартиры.

Правило № 3. Решения принимаются большинством. Меньшинство обязано подчиниться.

Правило № 4. Если жители собрание не провели, то начиная с 1 марта 2006 года мэрия ВПРАВЕ выставить дом на аукцион между управляющими компаниями.

КРУГОВАЯ ПОРУКА

В чем разница между тремя формами управления? В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса", ст. 2, "в жилищном секторе потребителями товаров и услуг указанных организаций в сфере электро— тепло— водоснабжения, водоотведения, утилизации твердых бытовых отходов являются в многоквартирных домах — товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы, управляющие организации, которые приобретают указанные выше товары и услуги для предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данном многоквартирном доме, или непосредственно собственники помещений в многоквартирном доме в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений".

Таким образом, система ТСЖ и управляющих компаний теперь предполагает "круговую поруку". Проживающие в соответствующих домах жители не смогут сами заключать договора на водо— тепло— энергоснабжение. Договора коммунальщики будут заключать с домами и кварталами, а не квартирами. Поэтому, если кто-то из жителей окажется должен, отвечать путем отключения от услуг будут все. Исключение составят только те дома, где люди выберут форму НЕПОСРЕДСТВЕННОГО УПРАВЛЕНИЯ.

ТРИ ПУТИ

Илья Муромец как-то встал у развилки близ придорожного камня. Ни одна из надписей на камне ничего хорошего ему не предвещала.

Наше отличие от былинного героя состоит в том, что мы не можем даже долго размышлять.

В чем плюсы и минусы трех форм?

ТСЖ. Плюсы понятны — (1) жильцы сами, через правление, распоряжаются своими деньгами; (2) можно отказаться от услуг ЖЭКа и нанять другую обслуживающую дом организацию; (3) Правление можно переизбрать; (4) формируется юридическое лицо, обладающее право на судебное разбирательство; (5) можно приватизировать землю вокруг дома. Главный минус — расчет за коммунальные услуги идет со всего дома. То есть если часть жильцов задолжала, от электроэнергии, воды и отопления отключат всех. Кроме того, если жильцы не купят общедомовой счетчик, то поквартирные счетчики, в том числе по электроэнергии, теряют смысл. Ведь энергетики будут требовать оплату с дома по нормативу, а не складывать показатели поквартирных счетчиков.

Управляющая компания. Судя по всему, наихудший вариант. На собрании выбирается управляющая компания, с которой заключается договор от имени всего дома. Плюс здесь один — не надо думать самим. Минусы — такая же история с "круговой порукой" и счетчиками, что и в ТСЖ. С той разницей, что управляющая компания обслуживает не один дом, а несколько десятков, то есть если она задолжает энергетикам, без света оставят весь квартал. Кроме того, если управляющая компания разорится, деньги с нее взять будет невозможно. Вспоминая МММ и пр. "пирамиды" — не такая уж нереальная перспектива. Например, в Барнауле (Алтайский край) администрация попыталась передать 200-квартирный дом "управляющей компании", уставной капитал которой составляет… 10 тыс. р.

Непосредственное управление. Смысл состоит в том, что каждый сам за себя платит за коммунальные услуги. По жилищным услугам может быть заключен договор между жителями и любой фирмой, ЖЭКом и проч. Плюсы — нет коллективной ответственности, не надо ставить домовой счетчик, не отключат за долги соседей, контроль за тарифом и качеством услуг ЖКХ. Минусы — здесь не создается юридическое лицо, то есть, в отличие от ТСЖ, труднее будет копить деньги на счете, например, для будущего ремонта крыши.

КАК ПРОВОДИТЬ ДОМОВОЕ СОБРАНИЕ?

Это не так-то просто сделать. Один из жильцов, собственник квартиры, должен сформулировать повестку дня и обойти всех соседей, чтобы они расписались в приглашении на собрание. Сделать это нужно заранее, за 10 дней до проведения собрания. Очень важно! — собрание не вправе менять повестку дня. То есть могут быть рассмотрены только те вопросы, которые заранее ставились в повестку дня. Хотя, конечно, можно указать и универсальный пункт "разное", в который собрание затем сможет включить все что захочет.

Решения на собрании принимаются простым большинством голосов (голоса распределяются в соответствии с количеством метров, которые принадлежат жильцу). Кроме того, решения о проведении капитального ремонта, размещении в доме магазина и определении границ прилегающего к дому участка принимаются 2/3 голосов. То есть, по новым правилам, без согласия жителей дома, мэрия, например, не сможет сдать в аренду под офис или парикмахерскую подвал дома.

Но если жильцы создают ТСЖ, то магазин в подвале очень даже выгоден. Тогда плата с магазина может пойти не в непонятный бюджет, а на ремонт и обслуживание дома.

ЗАЧЕМ ВСЁ ЭТО НАДО?

Реформа ЖКХ, конечно, нужна. Сегодня эта отрасль представляет собой сплошную черную дыру, в которую проваливаются бешеные деньги. Но реформа реформе рознь. Фракция "Родина" предлагала:

— дать жителям домов решением собраний право уходить из-под ЖЭКов и самим выбирать обслуживающую организацию;

— гарантировать проведение капитального ремонта за счет государственных дотаций, ибо население не виновно, что его платежи на протяжении многих лет не направлялись на ремонтные работы, а разворовывались;

— запретить приватизацию коммунальных монополий, поставляющих населению воду, отопление, газ и электроэнергию;

— провести за счет государства межевание земли, чтобы любая "уплотнительная застройка" была возможна лишь с согласия жителей соседних домов;

— ограничить размер платежей за ЖКХ 10% доходов семьи, упростив процедуру предоставления субсидий.

Мы считаем, что жители сами вправе распоряжаться домами, в которых они живут, и деньгами, которые они платят. Но наш проект не стал даже рассматриваться на заседании парламента. "Единая Россия" отказалась ставить его в повестку дня. Сам Жилищный Кодекс был принят за 12 минут — три минуты выступал автор проекта, гр-н Кршенинников, три минуты от "Родины" автор настоящей статьи, три минуты г-н Жириновский, три минуты Видьманов от КПРФ. Все! Двенадцать минут демократии… "Родина" не стала участвовать в этом медвежьем цирке, хлопнула дверью и ушла с того заседания Думы.

Итак, принято решение, предполагающее, что население обязано платить ЖКХ деньги частным фирмам-посредникам. Речь идет о суммах в 1,5 трлн. руб. ежегодно. В моей родной Астрахани, например, население ежегодно платит ЖКХ 6-7 млрд. руб. Для сравнения, бюджет города составляет 2,5 млрд. руб. Это бешеные деньги, Клондайк, Эльдорадо, золотое дно!

И дальше уже фирмы-посредники, ООО "Одуванчик", будут решать, отдавать эти деньги производителям воды, теплоэнергии, дворникам и слесарям, или с этими деньгами смыться куда-нибудь на Мальдивские острова.

В Твери, кстати, посредник — управляющая фирма — уже так и поступила, собрав платежи с населения и не отдав их коммунальщикам. Комментируя этот случай на парламентских слушаниях, г-н Круглик из Минпромэнерго заявил, что да, мол, есть такие неприятности, но мы все равно должны поддерживать частный бизнес. Ибо он частный!

Кроме того, тарифы перестают регулироваться властью. Пришло две фирмы на конкурс, договорились между собой и определили любой размер тарифа. То, что сегодня называется хищением, завтра будет считаться прибылью. Речь идет о легализации воровства.

ВЫВОДЫ

Очень важно иметь в виду одно: надо проводить собрание. Оно может принять и ошибочное решение, но потом его можно изменить. Если не собираться, дом уйдет под контроль неизвестной частной фирмы, что грозит в перспективе тяжелыми последствиями. По стране необходимо разворачивать кампанию солидарных действий по изменению ЖК РФ. 1-2 октября в Ижевске (Удмуртия) прошло всероссийское совещание лидеров протестных комитетов, принявшее решение: провести первую волну массовых акций 27-30 октября с требованием внесения изменений в ЖК. Затем, в начале января, в Солнечногорске (Московская область) пройдет Всероссийская конференция активистов социального движения, посвященная теме ЖКХ, а в феврале-марте намечена вторая волна выступлений.

Январь 2005 года показал, что если наши граждане начинают чувствовать себя народом, они могут поставить на место и Президента, и правительство и Думу. Мы можем добиться успеха, но, самое главное, не ждать, что кто-то добьется его за нас.

Автор — депутат Госдумы РФ, зам. председателя Комитета по труду и социальной политике от фракции "Родина"

О ТЕХ, КТО НЕ ПРОВЕДЕТ СОБРАНИЕ

Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

...до 01.03.06 ещё не получим права собств-ти на квартиры. нам когда надо выбрать форму управления??
спасибо!

Статья 161. п.4
Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса ....решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано!

Как выбрать форму управления домом

Директор департамента по управлению жилищно-коммунальным хозяйством и благоустройству города Олег Ошнуров провел рабочую встречу с руководителями и заместителями по работе с населением муниципальных жилищных предприятий, на которой обсуждался вопрос информирования курганцев о механизмах реализации нового Жилищного кодекса. Как известно, в ближайшее время все собственники жилья должны выбрать форму управления своим домом и решить, кто будет обеспечивать жильцам содержание и ремонт жилого дома и предоставлять жилищно-коммунальные услуги. Напомним, что законодатели при разработке кодекса исходили из того, что собственник должен самостоятельно содержать свой жилой дом. Поэтому перед муниципальными властями, коммунальными службами и жителями стоит задача перехода на новые формы управления и условия содержания жилищно-коммунального хозяйства.

Опыт проведения работниками ЖКО собраний жильцов показывает, что люди незнакомы с новым жилищным законодательством и не всегда понимают смысл предлагаемых нововведений. Кроме того, остаются очень острые и нерешенные вопросы, связанные с ненадлежащим состоянием жилого фонда, отсутствием капитального ремонта и т.п. Однако Жилищный кодекс действует с 1 марта текущего года и его положения должны исполняться. Поэтому сегодня на повестку дня встает вопрос о создании условий для перехода к управлению многоквартирными домами, и в первую очередь, об информировании людей.

Как сообщил присутствующий на встрече директор МУП «Центр по приватизации, продаже и обмену жилья» Александр Алферов, в городе 131 тысяча жилых помещений, около ста тысяч из них – находятся в частной собственности: 80 тыс. – это приватизированное жилье, 20 тыс. – ЖСК и ТСЖ. Действующие 52 ТСЖ уже накопили немалый опыт работы. Есть много домов, в которых приватизировано более 50% квартир, а это значит, что жильцы этих домов могут создавать товарищества собственников жилья для того, чтобы эффективно управлять своим домом.

В обсуждении принимал участие и частный предприниматель, руководитель пока единственной в городе Управляющей компании «Омега» Александр Орлов, который поделился опытом совей работы. Он отметил, что, его компания обслуживает 7 недавно построенных домов, в штате 4 человека, а тарифы, по которому обслуживается жилье разные на разных домах, но ниже общегородского. Жильцы этих домов стараются не допускать задолженности за квартплату, хотя в его практике был случай, когда решением общего собрания дома квартиру неплательщика отключили от электроэнергии, после чего задолженность была погашена в кратчайшие сроки. Александр Орлов подчеркнул, что в интересах Управляющей компании работать качественно – ведь в противном случае жильцы просто откажутся от таких услуг. Он уверен, что в сфере предоставления коммунальных услуг хватит места не только муниципальным предприятиям, но и частным компаниям.

Однако процесс перехода на новые формы управления достаточно сложный и болезненный. И в первую очередь необходимо провести большую разъяснительную работу среди населения. Разъяснять всем заинтересованным курганцам положения Жилищного кодекса и консультировать по вопросам создания ТСЖ будут специалисты Центра приватизации. Для этого с 12 сентября во всех ЖКО города и в Центре приватизации начинают действовать «горячие линии». Позвонив по телефону можно задать любой вопрос о Жилищном кодексе: для чего нужно объединяться, чтобы определить форму управления, какую форму управления выбрать, как создать ТСЖ, и т.д. Задаваемые вопросы будут обобщаться и анализироваться специалистами, на них будут даваться ответы через средства массовой информации.

Подводя итог встречи, Олег Ошнуров еще раз подчеркнул, что многие нововведения вызывают у людей недоверие, но задача всех заинтересованных служб как раз и состоит в том, чтобы объяснять жителям, во имя чего создается новый механизм и что полезное он принесет.

Телефоны «горячих линий»

С 12 сентября в течение двух недель с 10.00 до 12.00 можно задать любой вопрос о новом Жилищном кодексе и о выборе форм управления многоквартирным домом. МУП Огонек» - тел. 45-99-07 МУП «Волна» - тел. 42-19-30 МУП «Прометей» - тел. 44-25-16 МУП «Риск» - тел. 57-31-98 МУП «Фортуна» - тел. 56-69-51 МУП «Крус» - тел. 53-88-42 МУП «Жилищник» - тел. 47-23-86 МУП «Восток» - тел. 42-18-79 МУП «Риокон» - тел. 53-54-47 МУП «Спектр» - тел. 47-24-42 МУП «Центр по приватизации, продаже и обмену жилья» - тел. 43-17-90


Пресс-служба
Администрации города Кургана,
http://www.kurgan-city.ru


8 сентября 2005 г.

27/10/2002: Менять можно форму, но не суть
--------------------------------------------------------------------------------


Согласно Закону о квартирной собственности (Korteriomandiseadus), все владельцы квартир многоквартирного дома образуют сообщество квартировладельцев, которое возникает "автоматически" и существует до тех пор, пока будет существовать данный дом.
--------------------------------------------------------------------------------
СИЛВЕР ОЯМЕТС
AS Minu Vara зав. юр.отделом
--------------------------------------------------------------------------------

Говоря о совместном владении собственниками квартир многоквартирного дома надо различать суть образуемой ими общности от той формы, в которой она реализуется.

Суть состоит в том, что в таком доме существует сообщество квартировладельцев, каждый из которых имеет право и обязанность управлять домом. Это сообщество не создаётся и не ликвидируется.

Можно сказать, что оно возникает само собой, "автоматически", как только владельцы квартир вступают в свои права, и существует до тех пор, пока у владельцев квартир не прекратятся отношения собственности.

Статья 9 Закона о квартирной собственности говорит об этом конкретно: никто из владельцев квартир, а также никакое другое лицо, не вправе требовать ликвидации сообщества квартировладельцев.

Иное дело, в какой форме реализуется это сообщество. Таких форм, согласно Закону о квартирной собственности, может быть три:

- путём создания квартирного товарищества;

- посредством управляющего, выбранного общим собранием владельцев квартир;

- на основе договора о совместном владении.

Форма управления домом, в отличии от сообщества, может возникать, изменяться и прекращать своё существование. Например, что такое квартирное товарищество? Это, как уже было сказано, одна из форм управления домом. Товарищество создаётся по решению владельцев квартир, начинает своё существование с момента его регистрации как юридического лица, и оно может прекратить своё существование.

Например, если владельцы квартир в доме, где создано квартирное товарищество, будут недовольны его работой, то они вправе принять решение о прекращении деятельности товарищества и переходе к иной форме, например, к управлению домом посредством управляющего.

Точно так же, если с точки зрения владельцев квартир управление домом посредством управляющего их не устраивает, то общее собрание владельцев может принять решение о прекращении деятельности управляющего и о создании в доме квартирного товарищества.

Есть у них и возможность перейти к управлению домом на основе договора о совместном владении.

Одним словом, форму, в которой владельцы квартир осуществляют совместное владение домом, можно менять. Однако независимо от этого они постоянно остаются членами сообщества квартировладельцев. И это сообщество не может прекратиться раньше, чем прекратится их владение квартирной собственностью в данном доме.